1. Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist die wichtigste Einnahmequelle einer Kommune. Sie dient dazu, die Kosten
einer Kommune durch alle tragen zu lassen, die in einer Kommune leben. Die Einnahmen aus
der Grundsteuer dienen also u.a. dazu, die Straßen, Wege und Plätze, die Hallen und Gebäude
der Gemeinde zu erhalten und zu pflegen, das Vereinswesen zu unterstützen und die
Verwaltung der Gemeinde sicherzustellen.

Die Grundsteuer wird diesem Prinzip folgend von allen Grundstücks-Eigentümern erhoben, und
zwar für alle Grundstücke, die in der Gemarkung der jeweiligen Gemeinde liegen. Das heißt,
dass alle Grundstücke in einer Gemeinde besteuert werden, auch die, die z.B. der Gemeinde
selbst gehören.

Die Grundsteuer wird üblicherweise auf die Mieter oder Pächter eines Grundstückes umgelegt.

2. Auf welcher Grundlage wird die Grundsteuer berechnet und wieso hat sich was
geändert?

Bisher wurden für die Grundstücke in einer Gemeinde wie Roßdorf Werte festgelegt, die auf dem
Jahr 1964 basierten. Diese Werte nennt man den „Grundsteuermessbetrag“.

Dieses über Jahrzehnte so gehandhabte Verfahren wurde vom Bundesverfassungsgericht
jedoch vor wenigen Jahren für verfassungswidrig erklärt, weil das Bezugsjahr schon viel zu weit
zurück liegt und Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt oder der Nutzung der Immobilie nicht
ausreichend berücksichtigt wurden. Einige Grundstücke haben seit 1964 stark an Wert
gewonnen, andere nicht. Das Bundesverfassungsgericht sagt, dass das aber berücksichtigt
werden muss.

Deshalb haben Bund und Länder eine Reform der Festlegung des „Grundsteuermessbetrages“
beschlossen, auch das Land Hessen. Die Neufestsetzung der Grundsteuer-Hebesätze durch
die Gemeinden erfolgt erst danach, im zweiten Schritt.

Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer musste zur Festlegung der neuen
Grundsteuermessbeträge Angaben zu seinem Grundstück und seinem Haus machen. Auf
dieser Grundlage wurde der neue „Grundsteuermessbetrag“ für Ihr Grundstück und Ihr Haus
vom Finanzamt Darmstadt nach einem speziellen Verfahren festgelegt.

Den Grundsteuermessbetrag finden Sie auf Ihrem „Grundsteuermessbescheid“ vom
Finanzamt Darmstadt, der Ihnen vor mehr als einem Jahr zugegangen sein muss. Dieser
Festsetzungsbescheid gibt im Grunde den aktuellen „Wert“ Ihres Grundstückes im Vergleich
zu allen anderen Grundstücken in Roßdorf und Gundernhausen an. Ist er hoch, dann haben
Sie eine vom Finanzamt als wertvoll eingeschätzte Immobilie. Liegt er niedrig, dann wird Ihr
Haus oder Ihr Grundstück niedriger bewertet als die meisten anderen in der Gemeinde.

Aber Achtung: Der Grundsteuermessbetrag ist nicht der Betrag, den Sie zahlen müssen. Er ist
nur eine Kenngröße, auf deren Grundlage die Gemeinde die Grundsteuer berechnen und
erheben darf. Das tut sie mit dem sogenannten „Hebesatz“.

3. Was sagt das aus, wenn der Grundsteuermessbetrag gestiegen oder gesunken ist?

Ist der Grundsteuermessbetrag bei Ihnen gestiegen oder gesunken (siehe Bescheid vom
Finanzamt Darmstadt), so sagt das zunächst nichts darüber aus, ob Sie mehr oder weniger
zahlen müssen. Der Grundsteuermessbetrag stellt nur die Vergleichbarkeit zwischen den
Grundstücken im Gemeindegebiet her. Er muss erst mit dem Hebesatz der Gemeinde
multipliziert werden, woraus sich der Grundsteuer-Zahlbetrag errechnet.

Also: Ein Grundstück mit einem hohen Grundsteuermessbetrag ist vom Finanzamt höher
bewertet worden als ein Grundstück mit einem niedrigen Grundsteuermessbetrag.

Die Grundsteuermessbeträge in Roßdorf sind über alle Grundstücke hinweg gesehen
insgesamt, also im Durchschnitt, gesunken. Die Erhebung des Finanzamtes Darmstadt hat
ergeben, dass die meisten Grundstücke niedriger zu bewerten sind als bisher angenommen.
Manche aber werden vom Finanzamt jetzt aber auch viel höher bewertet als bisher gedacht.

4. Wenn die Gemeinde nicht mehr Einnahmen hat, warum muss ich dann mehr
(weniger) zahlen als bisher?

Der Betrag, den Sie als Grundsteuer zahlen müssen, ändert sich zunächst, weil sich die
Grundsteuermessbeträge verändert haben.

Der Hebesatz musste geändert werden, um sicherzustellen, dass die Gemeinde die gleichen
Einnahmen hat wie zuvor. Wäre er nicht angehoben worden, so hätte die Gemeinde Roßdorf ab
2025 auf fast 900.000 Euro Einnahmen gegenüber 2024 verzichten müssen.

Auch wenn die Summe aller fast 5.000 Grundstücke und Häuser in Roßdorf und Gundernhausen
im Durchschnitt vom Finanzamt niedriger bewertet worden ist als bisher gibt es doch
Grundstücke, denen ein höherer „Wert“ zugesprochen wurde als bisher. Deren Eigentümer bzw.
Mieter müssen nun eine höhere Grundsteuer zahlen.

5. Wie berechnet sich der Betrag, den ich als Grundsteuer zahlen muss?

Ein vereinfachtes Beispiel soll verdeutlichen, wie sich die Grundsteuer errechnet:

Grundsatz: Grundsteuermessbetrag mal Hebesatz = Grundsteuer-Zahlbetrag:

Beispiel 1: Grundstück, das niedriger belastet wird
Grundsteuermessbetrag 2024 für Grundstück X z.B.: 35 Euro
Grundsteuermessbetrag 2025 für Grundstück X z.B.: 28 Euro
Hebesatz 2024 in Roßdorf: 740 %, Erhöhter Hebesatz 2025 in Roßdorf: 913%

Grundsteuer-Zahlbetrag 2024: 35 € * 740 % = 259 € im Jahr = 21,58 €/Monat
Grundsteuer-Zahlbetrag 2025: 28 € * 913 % = 255,64 € im Jahr = 21,30 €/Monat

Beispiel 2: Grundstück, das höher belastet wird
Für manche Eigentümer großer, stark genutzter und vorteilhaft gelegener Grundstücke und
Häuser hat sich schon der Grundsteuermessbetrag erhöht (ca. 30% der Grundstücke, bei 70%
ist er gesunken). Zusammen mit dem höheren Hebesatz der Gemeinde führt der höhere Messbetrag dann dazu,
dass für dieses vom Finanzamt höher bewertete Grundstück eine erhöhte Grundsteuerzahlung
geleistet werden muss.

z.B. Grundstück Y: Messbetrag 2024: 35 €, Messbetrag 2025: 70 €
Grundsteuerzahlbetrag für Grundstück Y:
2024: 35 € * 740 % = 259 €/Jahr = 21,58 €/Monat
2025: 70 € * 913 % = 639,10 €/Jahr = 53,26 €/Monat

Die neue Grundsteuer kann also im Grunde als „gerechter“ bezeichnet werden als vorher.
Eigentümer größerer und besser gelegener Grundstücke, die als wertvoller bewertet werden,
müssen mehr Grundsteuer zahlen als die Eigentümer weniger wertvoller Grundstücke.

6. Warum sind die Hebesätze mancher Gemeinden gesunken?

Die Vorgabe des Landes Hessen ist, dass die Gesamteinnahmen der Gemeinde aus der
Grundsteuer durch die Umstellung auf die neuen Grundsteuermessbeträge weder steigen noch
sinken dürfen. Sie sollen in etwa gleich bleiben.

Deshalb kann man allgemein sagen:
Hat eine Gemeinde den Hebesatz gesenkt, dann bedeutet das, dass für die Grundstücke dieser
Gemeinde vom Finanzamt Darmstadt insgesamt über alle Grundstücke hinweg, also sozusagen
im Durchschnitt, ein höherer „Wert“ in Form des Grundsteuermessbetrages festgelegt
worden ist. Die Grundstücke waren also vorher eigentlich zu niedrig bewertet.

In Roßdorf jedoch ist die Durchschnittsbewertung der Grundstücke laut Finanzamt gesunken.
Deshalb muss die Gemeinde einen höheren Hebesatz festlegen, um die gleichen Einnahmen
erzielen zu können. Ohne die Anhebung des Hebesatzes wäre eine Grundsteuersenkung um fast
900.000 Euro erfolgt.

7. Was kann ich tun, wenn ich mit dem Grundsteuerbescheid nicht einverstanden bin?

Gegen die Grundsteuerbescheide können Sie innerhalb eines Monats Widerspruch einlegen.
Wie das geht, steht auf dem Bescheid der Gemeinde. Damit kann aber nur überprüft werden, ob
die Gemeinde den Grundsteuerzahlbetrag korrekt errechnet hat, also kein Fehler dabei
gemacht wurde, den richtigen Grundsteuermessbetrag mit dem richtigen Hebesatz zu
multiplizieren. Wir gehen nicht davon aus, dass das geschehen ist, weil das digital übermittelt
und errechnet wurde. Aber natürlich können auch wir Fehler machen. Deshalb: Rechnen Sie
nach und überprüfen Sie den Grundsteuerbescheid. Wenn Sie einen Fehler feststellen, dann
melden Sie sich bei uns.

Bitte prüfen Sie insbesondere: Stimmt der Grundsteuermessbetrag für Ihr Grundstück? Falls ja,
dann sollte auch der Grundsteuerbescheid stimmen.

Sie können aber auch gegen den Festsetzungsbescheid des Finanzamts Darmstadt für den
Grundsteuermessbetrag vorgehen, der Ihnen schon vor mehr als einem Jahr zugegangen ist.
Dieser ist zwar rechtskräftig, weil die Einspruchsfrist abgelaufen ist. Aber wenn Sie darin jetzt
doch noch Fehler finden, dann wenden Sie sich bitte an das Finanzamt Darmstadt. Dieses hilft
Ihnen gerne, wenn die Fehler eindeutig und unstrittig sind, wie es bereits mehrfach geschehen ist.

Beispiele für offensichtliche Fehler sind z.B. falsche Quadratmeterangaben oder fehlerhafte
Angaben zur Nutzung oder Ähnliches.

Sollten Sie sich mit dem Finanzamt nicht einigen können, so steht Ihnen grundsätzlich der
Rechtsweg offen. Hierzu sollten Sie sich unbedingt vorher Rechtsberatung einholen.

Mehr Infos zum Thema Grundsteuerreform finden Sie hier:
https://finanzamt.hessen.de/grundsteuerreform/faq-grundsteuer/allgemeines